不動産投資でワンルーム(区分)と一棟買いならどっち?リスクやリターンを比較してみました

Pocket

スポンサーリンク



皆様、こんにちは!

今回は、不動産投資を始めるにあたり、区分所有となるワンルーム投資がいいのか、またはアパートやマンションなどの一棟モノへ投資するのがいいのか。

リスクやリターン、また節税効果などの観点で考えていこうと思います。

 

 

ワンルーム投資の魅力とリスク

black-forest-village-1538560__180

ワンルーム投資の魅力は、なんといってもその始めやすさだと思います。

23区内でも一千万円以下で購入できる物件もあります。

不動産投資ポータルの大手サイトである「楽待」で検索すると以下のような融資付きの物件も出てきますね☆

%e3%82%ad%e3%83%a3%e3%83%97%e3%83%81%e3%83%a3 %e3%82%ad%e3%83%a3%e3%83%97%e3%83%81%e3%83%a32

(引用元:http://www.rakumachi.jp/)

融資で購入し、融資を返済し終われば、家賃全てが収入となります。

よく、将来の年金として不動産投資を始めると言われるものも、返済後の家賃収入を期待しての話ですね^^

 

上場企業勤務や公務員、医師や弁護士などの士業の方々であれば、よく不動産の営業電話がかかってくると思います。

おそらくほとんどの場合、都内の新築ワンルーム投資の勧誘ですよね^^;

私もよく会社の電話や個人携帯にかかってきますが、きまって都内で駅近のワンルームです。

最近は都内でも物件が少なくなってきているのか、価格高騰で業者のうまみが減っているのか、大阪や京都の物件でも電話がきます。

いわゆる属性が高いといわれる職業の方は、融資が出やすいのでこうした勧誘対象となるのでしょう。

なので、属性が高い年収700万円以上の方々は、すぐにでもワンルーム投資ができる状況にありますね。

実際に私の友人は年収500万くらいで関西方面でワンルーム投資を実践しています^^

 

ただ、最近の不動産市況は過熱しており、新築のワンルーム投資でも利回りが6~7%なんて案件もあるようで、現実問題厳しいと思います。

単純計算で、1,000万円の物件で利回り6%だと、1,000万投資して年60万の回収です。

しかし、マンション投資の場合、色々な経費がかかってきます。

お部屋の管理を管理会社に委託する場合は平均で5%くらいの管理手数料がかかります。

退去があると原状回復工事で費用が発生し、次の入居募集のための広告費(一般的には家賃2か月程度)や毎年かかる固定資産税など、もちろん融資を利用している場合は毎月の返済もあります。

より実感をつかむために以下のようなシミュレーションしてみましょう。

仮定条件:
物件価格:1000万円、表面利回り:7%、融資金:900万円、融資年数:20年、融資金利:2%
月額返済:約45,500円、管理費等:家賃の5%(年換算で35,000円)、固定資産税:約5万円

この条件で計算してみると、

年間家賃収入70万円-年間返済546,000円-年間管理費35,000円-固定資産税5万円
=69,000円
となりました。

これだと、実質的な利回りは69000円÷1000万円=0.69%となります。

銀行に預けるよりは多少増えますが・・・想像よりは少ないですよね^^;

 

この数字は入居者がいて家賃収入があることが大前提なので、退去した場合、その月の支払いは家賃からではなく手持ち資金から支払わなくてはなりません><

年間のキャッシュフローが約7万円なので、返済1回分くらいは耐えれますが、空き部屋のままだと毎月結構な痛手になってしまいます。

 

あくまでシミュレーションなので、例えばもう少し融資金利が低ければもちろん返済額も少なくなりますし、家賃設定を高くすれば利回りは上がり、手残り資金も増えます。

 

ただ現実問題としてそうそう簡単に好条件の話は出てきません・・・。

なぜなら、そんな物件が出ようものなら業者間で取り合いとなり、個人投資家まで情報がおりてこないんですよね^^;

 

リスク分散としての戦略としては、所有部屋数を増やしていき、スケールメリットを効かせるという方法が考えられます。

1部屋だけだと、年間約7万円のキャッシュフローですが、これが例えば10部屋くらい拡大できれば、単純計算ですが約70万円となります。

ここまで拡大できれば、所有部屋の1部屋や2部屋が空いたとしても、キャッシュフローがマイナスにならずに手持ち資金持ち出しも防げます☆

 

 

一棟投資の魅力とリスク

スポンサーリンク



●不動産関連記事:
不動産投資を始めたい方必見!戦略とマインド

ワンルーム投資は手軽に出来る分、部屋数が少ないとリスクが大きくなるということが分かりました。

一方の一棟マンションの投資を考えてみたいと思います。

一棟といっても木造アパートから鉄骨マンション、鉄筋コンクリートのマンションなどいろんなタイプがあります。

 

ワンルームと異なる点としては、まずは投資価格が大きくなるという所でしょうか。

価格が高くなるとその分の取得費用も高額になってきます。

一般的に仲介の場合は手数料が3%+6万円がとられますので、5000万円のアパートだと約150万円かかります。

その分リターンとなる収益もワンルームに比べて大きくなります。

 

ここでもシミュレーションしてみたいと思います。

仮定条件:
物件価格:1億2000万円、表面利回り:8%、融資金:1億800万円、融資年数:25年、融資金利:2%
月額返済:約457,700円、管理費等:家賃の5%(年換算で480,000円)、固定資産税:約50万円

この条件で計算してみると、

年間家賃収入960万円-年間返済約550万円-年間管理費48万円-固定資産税50万円
=312万円
となりました!

実質的な利回りは312万円÷1億2000万円=2.6%となり、ワンルーム投資に比べるとかなり魅力的な数字となりますね^^

もちろんこれもシミュレーションですので、表面利回りや融資金利によっては変動があります。

 

投資金額が大きいだけに、ワンルーム投資に比べると金額的にも心理的にもハードルが上がりますが、その分リターンは魅力的ですよね。

さらに一棟の場合は1部屋や2部屋が空いたとしても、他の部屋からの家賃でカバーできるので、ワンルームよりもリスクは下がります。

また、一棟所有だと建物と土地の所有となるため、区分所有となるワンルームに比べて保有する資産価値も高くなります☆

 

もちろん一棟モノにもリスクはあります。

一棟管理となるため、共用設備のメンテナンスや消防点検、屋上防水、外壁塗装、エレベーターがある場合には保守点検などなど、

ワンルームでは気にしなくて良い様々なコストが発生してきます。

特にエレベーターの保守費用は高額で、月に数万円、代替部品の製造がなくなり、エレベータ自体の交換ともなれば数百万円の出費は覚悟しておかなければなりません><

 

ワンルーム投資にも一棟投資にもそれぞれの魅力とリスクが存在しますが、実は節税面では一棟モノの方が圧倒的に有利なんです!

 

 

節税効果バツグンの減価償却

tax-1103675__180

●お金持ちになりたい方必見記事:
お金持ちがやっている習慣をまねする

投資して利益を得たときに気になるのはやはり税金のコトですよね。

特に不動産投資におていは、株やFXなどよりも金額が大きくなるので、税制面の知識は必須となります。

不動産投資で大きな節税効果をもたらすのが「減価償却」という概念になります。

 

減価償却とは、簡単にいうと、かかった費用を一括で計上するのではなく、ある程度の年数で按分するという考えですね。

減価償却の詳しい内容説明はまた別記事にでもかこうと思います。

ここでも前述のワンルームと一棟ものでシミュレーションしてみたいと思います。

簡略化のため土地建物按分を5:5と仮定し、残存年数を20年としてみます。

ワンルームの場合:1000万円÷2=500万円、500万円÷20年=年間25万円
一棟モノの場合:1億2000万円÷2=6000万円、6000万円÷20年=年間300万円

結果をみると一目瞭然ですね!

ワンルームだと年間25万の経費計上が可能となり、一棟の場合は年間300万円も経費計上が出来ることになります!

これは実際に現金を使ったわけではなく、経費とできるのでかなりの節税効果になります^^

厳密な按分方法や算出方法は建物の築年数や構造によって異なってきますが、一棟の方が圧倒的に有利なのは明らかですよね。

 

以上、今回はワンルーム投資vs一棟モノという観点で書いてみました!

どちらもメリットデメリットがありリスクもありますので、ご自身にあった投資方法を探ってみるといいかもしれません。
スポンサーリンク











 

 

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です