不動産投資で失敗した経験や想定外で大変だったことなど実践して1年経って今思うコト

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皆様、こんにちは!

不動産投資を開始して無事に1年が経過しました。

現在は札幌と熊本に一棟ずつマンションを所有しており、入退去もありましたが、現在満室で経営できています^^

今回は一棟不動産投資を始めて思ったコトなどを書いてみようと思います。

 

 

色々ハードルが高いと思っていた一棟投資は想像以上にラクだった

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不動産投資に対する最初のイメージは物件管理や入居者対応が大変なのかと思っていました。

ですが、これが思った以上に何もすることはなかったんです^^;

 

購入時には必要な書類や健康診断の受信などで結構大変でしたが、購入後は基本的に管理会社さんへ管理を委託しています。

家賃の入金確認や清掃作業、入退去の立ち合いや募集、原状回復作業など、全て管理会社さんがやってくれます。

もちろん、修繕などの見積もりや入居希望者に対するゴーサインはオーナーが出す必要があるので、最終意思決定はオーナーの重要な仕事ですね^^

当然管理を委託しているので、管理費も毎月の家賃から数%お支払いしています。

自主管理やDIYで管理費や修繕費用を浮かせる、という不動産投資家さんもいらっしゃいますが、いかんせん札幌と熊本の物件なので、さすがに自主管理は無理でした^^;

あらかじめ管理費も加味したキャッシュフローを念頭においていたので、家賃収入の範囲で今のところ運営できています。

また、一棟モノで部屋数もある程度あるために確定申告では青色申告ができています。

初年度は特に赤字となるため、青色申告の効果は小さいですが、それでも80万円近くの所得税が還付されました^^(後にポンプ交換で全額消えましたが・・・笑)

さらに、赤字となるとサラリーマン収入との合算で住民税もお安くなりました。

さらにさらに、子ども手当の基準所得もクリアでき、無事に受け取れるようになったのでラッキーでした^^

 

 

一棟ならではの出費に驚き!オーナーが負担すべき費用

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ワンルーム投資vs一棟モノで比較してみた件

購入したのは二棟とも中古でそれなりに築年数が経った物件でした。

なので、思った以上に水漏れやガス給湯器などの設備トラブルが多く、当初は毎月の収支報告がドキドキでした。

オーナー負担で対応しなければならないものとしては、ほかにも消防点検や貯水タンクの清掃、屋上ドレンの清掃などもありました。

 

想定外だったのは、札幌の物件で、冬の期間は駐車場の除雪が必要だったことです^^;

これが地味に10数万円かかりましたね。

私は九州出身なので、札幌の冬事情をなめていました笑

 

また、税務関係も避けては通れない費用です。

固定資産税の支払いは地味にキャッシュフローを圧迫しますし、不動産取得時にかかる取得税も一度とはいえ百万円以上の金額が飛んでいきました。

 

そして、記憶に新しい熊本地震ですが、私の所有する物件も熊本市内でしたので影響を受けました。

幸いにも入居者さんにはけがなどもなく、皆様無事でした。

しかし、建物には多数のクラックが入り、駐車場のブロック塀は一部破損し、撤去を余儀なくされました。

複数の部屋で水漏れも発生し、業者さんが他の復旧作業でつかまらず、直すのに5か月くらいかかりましたね。

地震保険に加入していたため、多少の保険金が出たことは幸いでしたが、まだまだこれからも問題は出てくるかもしれないので、入居者さんのためにも堅実に管理していこうと思います。

熊本では市の補助もあり、空き部屋を市の借り上げ住居として被災者の方に提供することができています。

地元九州のために何かできないかと思っていたので、微弱ながらも貢献できているかなと思っています。

 

 

一棟モノ投資金額は高額!現在の借入総額は○億円超え

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一棟マンションとなるとやはり金額も高額です。

実際に購入した札幌のマンションは約1億1000万円、熊本は約1億7000万円でした。

今の自宅も全額約4000万円住宅ローンで購入しましたので、トータルの借入金額は約3億2000万円になりますね!!!笑

金額だけみると途方もない額の借金ですよね^^;

 

始めは借金をすることにかなり抵抗がありましたが、資産を構築するには借金は避けられないと覚悟を決めて、最初の札幌物件を契約しました。

なので、熊本案件では1億7000万の借入にも動じなかったですね笑

しっかりとしたシミュレーションのもと、キャッシュフローが回っているので多額の負債もこわくはないです。

無借金経営もあこがれますが、私のような平民が資産を構築していくには、借り入れをおこすことが一番の王道かなと思います。

 

とりとめなく書いてしまいましたが、不動産投資を始めてまだ一年半。

これからも色々な問題が起きてくるとは思いますが、全ては自分の経験値になるので楽しんでやっていきたいと思います。

今後も不動産投資に関して気になることや感じたことなど記事にしていければと思います。

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